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关于规范乡镇房地产市场 促进小城镇健康发展的提案

来源: 发布时间:2019-01-21 11:31:16 浏览次数: 【字体:

乡镇房地产市场存在的问题

     1、规划编制不合理。规划编制是引导小城镇建设向可控、有序、高效良性发展的总体概括。城镇建得好不好,规划是关键。目前,我区小城镇房地产还没有做到成片开发,合理布局,居民住宅存量相对分散,难以形成规模。同时,土地资源使用效率普遍不高,浪费闲置现象严重。再者,城镇规划不合理,住宅区、工业区、商业区混杂在一起,过多地兴建商业街,缺乏层次感,严重影响城镇居民的居住质量。黄土店镇“金霞花园”,5万平米的项目,一味的以路网为依托,纵向发展,却忽视了城镇横向发展的需求。黄土店的地域特色没有充分得到发挥,枉水渠道两边的优质地块闲置。石板滩镇“鑫潭湾小区”,2万平米的项目,也建设在省道边上,小区内噪音污染严重,基础配套设施建设受周边土地限制无法持续发展,造成老地方建新房,没有真正地起到提高生活质量的作用。大部分乡镇由于区划调整,城镇规划方案变动频繁,城镇规划管理工作混乱,缺乏一种前瞻性的规划思路,导致了房地产市场的杂乱无序,反而给居民的生产生活带来诸多不便。

     2、审批不到位,开发建设无章无序。我区乡镇房地产市场仍处于起步阶段,项目建设难成规模、开发商实力较弱,有些乡镇甚至是农村村民自发合作建房或者是小产权开发,市场秩序混乱,根本未形成健全的市场体系。一是土地供给市场不规范,违法用地现象较为严重,很多项目是村民在农村集体土地上或利用乡镇改制企业资产处置地块,没有按照部门法律法规的规定取得合法的土地权属或者没有经过合法程序违规取得土地权属。例如,周家店镇村民合作建房、黄土店在原湘运公司处置地块建设开发,均属违法用地行为。二是未按照规划、建设、消防等职能部门要求办理相关行政审批手续,致使违法建设形成,由于不能满足相应的规范要求、后续违法建设处理无法进行,质量和消防安全隐患难以消除。目前,我区房地产建设中完全办理国土、规划、住建、消防、房产等正规手续的仅有黄土店镇的金霞花苑、谢家铺镇的红益花苑、蔡家岗镇的农贸市场、石板滩镇的鑫潭湾、灌溪镇的芳满庭院、斗姆湖街道的紫阳佳园,建筑规模近12万平方米,以上项目虽手续完善,但也部分存在边建边办或事后补办的现象。此外,还有部分房地产项目迄今没有办理任何手续。总体说来,乡镇房地产市场真正按开发流程报批的少之又少。

     3、监管行政效能较低。各乡镇虽设有国土、规划、建设等站所,但由于力量薄弱、缺乏强有力人员监管和节制权限,加之没有实际行政执法权,难以监管到位。然而,乡镇党委政府主观上想把集镇做大,拉动经济的良性发展,本想走正规建设、正规审批之路,却不愿因政策而受掣肘。以政策用地突破“瓶颈”,就某种程度上代行职能部门职责,以乡镇政府会议纪要等形式征用土地、或改变建设项目性质用于房地产建设,形成了政府默许下的违规市场。乡镇线长面广,部门执法力量严重不足,导致职能部门对乡镇房地产市场大多听之任之,或先建后补,有主动作为之心,无主动作为之力。

     4、建筑生态陈旧。当前,大部分乡镇建筑物环保节能、功能发展滞后,户型样式和使用效率配比低下。同时,占用农田、湖泊、沟港、林地等非宅基地规划用地,生态环境遭到破坏。由于城镇经济规模局限和历史延革,城镇房地产市场缺乏有实力、规范化的大型房地产开发企业。开发主体多是本地小企业或申请暂定资质无业绩的开发商,由于开发实力的原因,往往总是考虑开发成本问题,对于拆迁难度稍微大的建筑,总是无力拆迁,难以成街区开发,经常会采用剥皮开发的方式。很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产,而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高品质的东西,从而使得城镇房地产市场档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。同时,基础设施和配套设施严重滞后,没有雨污分流或是分流后无处处理排放,导致污水横流,垃圾乱倒,大量未经处理的建筑垃圾直接堆放在镇区内或是非正规填埋。

     5、房地产隐形交易活跃,国有资产大量流失。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中,部分没有经过政府的审批,没有办理土地有偿使用手续,私自将其改造后余下的商业门面和住宅以市场价格出售和出租,没有向国家缴纳除开发成本所获得收益以外的土地收益,导致这部分资产收入流入建设单位和个人手中。不少用地单位将房屋或使用场地出租,以土地联建公房,个人、单位之间的房产买卖,一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易,转给其他使用者,从中获得大量的土地增值收益,而作为土地所有者的国家却分文难得。

规范乡镇房地产市场发展的建议:

  规范乡镇房地产市场既是改善群众居住条件与居住环境,维护社会和谐稳定的需要,也是促进小城镇建设健康发展的需要。2017年12月4日,国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部四部委印发关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见。意见中提到,各地区应循序渐进发展“市郊镇”“市中镇”“园中镇”“镇中镇”等不同类型特色小镇。各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模,从严控制房地产开发。小城镇房地产规划要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则,要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。因此,要把乡镇房地产发展与小城镇建设一同谋划,一同实施。

     1、编制科学合理的规划。小城镇房地产市场关系到小城镇的健康发展,而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此,小城镇房地产市场必须遵循先规划、后建设的原则,避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向,因地制宜量力而行,制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产市场投资日益多元化的情况下,通过规划的约束作用,使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导房地产开发行为适当集中,最终形成良好的土地利用格局。

     2、严格行政审批程序,确保开发有序。乡镇房地产发展建设直接关系到小城镇的健康发展,也是小城镇品质提升的有效手段,因此,必须遵循“先规划、后建设的原则。乡镇建房管理涉及国土、住建、房管、税务等相关职能部门和乡镇人民政府,应对乡镇房地产开发特别对城镇居民联合建房、农村居民合伙自建房、拆迁户自建联合建房等形式,在用地批复、立项选址、规划、用地划线、施工许可、办理权属证明等多个环节从严把关,参与管理乡镇房地产开发过程。

     3、加强行业监管。国土、规划、建设、房管等相关职能部门按照各自的法律法规和职责职权的规定对项目建设实行管理。规划部门要从项目的定位、规划条件的确定规划方案的审批以及规划工程许可证的核发等方面严格按程序实施行政审批;国土部门要按照土地市场的管理秩序和原则对项目用地依法审批;住建部门要从施工图审查备案,施工许可证的核发、招投标市场的管理等行政等行政审批方面严格把关;房产部门要从销售、物业管理等环节对项目进行管理,逐步实现我区乡镇房地产市场在法制轨道上健康有序发展。严格建房过程的监管。在建筑施工环节,为保证工程质量和确保施工安全,要求其必须雇请有资质的施工队进行建筑施工。

     4、促进产城人文融合发展,营造宜居宜业环境。乡镇房地产开发必须体现和坚持节约土地、维护水系、呵护植被,保护和优化环境生态自然平衡。一是要突出各自的特点,发挥自身优势,注重历史文化特色保留,要推广新材料,新工艺,提升住房品质,增加居住舒适度。二是完善供水、供气和生活污水、垃圾治理等相关基础设施建设,增强城镇承载功能。三是加快公共服务配套建设,增强小城镇集聚能力。加大对学校、市场、加油站、医疗机构、体育场馆、公园广场等公共服务设施的投入力度,建设并完善与小城镇人口规模适应的文化娱乐、体育健身设施,丰富群众精神文化生活。

     5、发挥市场机制,合理构建城镇房地产市场的层次结构。一方面,按照城镇定位以及人口结构,合理培育城镇房地产交易市场的层次结构,让隐形开发交易行为没有生存空间,规范乡镇房地产市场管理秩序。另一方面,通过规范开发商准入门槛,完善房地产市场准入制度,严格从业人员资格审查,构建房地产开发队伍的层次结构,以确保城镇房地产市场的健康发展。

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